南齐讯 近日，珠海湖湾大厦的业主王女士（假名）有点屈身，“咱们小区业主共有开辟层，却被隔成格子间作为公寓出租，还有的被作为办公室出租，投诉了好几次齐迟迟无法不断”。

开辟层究竟归谁，开发商改建行动是否合规？小区业主拿着香洲区住房和城乡修复局“属于业主独到部分”回话，以为归整体业主通盘。但珠海市不动产登记中心的派头却是“地价已交清，销售公约未商定，不可简便判定该开辟层为整体业主共有”。

目下，香洲区狮山街谈管事处法则办已再次向职能部门发函条目明确湖湾大厦开辟层的产权权属、用途等要津问题。

业主投诉：上千平时米的开辟层被占用

王女士在湖湾大厦住了20多年，是这里的老业主了。据王女士先容，湖湾大厦是一栋商住一体的长幼区，1至4楼为商铺，5楼以上为住宅，商用层与住宅层中间有一层层高2.2米支配的开辟层。

“起首关于开辟层，好多业主其实不知谈，自后发现大厦里改建的王老五骗子公寓，才知谈开辟层的存在。”王女士告诉记者，目下开辟层加建了一些砖墙隔成房间，东栋开辟层现由一家联想公司在使用，西栋开辟层由两家公寓和一家电梯公司在使用。

王女士说，开辟层应该属于整体业主通盘，目下不但被占用，还进行改建，且一侧的大门还被封堵，侵扰了业主的职权，还变成了消防隐患，是以业主们便向联系部门进行了投诉。

记者在业主提供的《商品房屋产权权属讲明书》上看到，湖湾大厦的产权东谈主为珠海经济特区香洲石油化工公司，且上头明确标注开辟层面积为1529.03平时米。

记者拜谒：开辟层被算作公寓、办公室使用

4月24日，记者来到湖湾大厦开辟层，西栋开辟层被分割成一间间公寓，一米多宽的过谈，略显暗淡。沿着过谈的窗子上晾挂着衣物和物品，在公寓的不锈钢门上还张贴着租客的提防事宜。据统计，这么公寓八成有三十多间。而东栋开辟层则被装修成了办公室在使用。

业主还向记者提供了东栋开辟层的《办公景况租出公约》，公约中出租方为珠海市大洲石油化工公司，承租方是一联想公司，租出期限为10年。记者在爱企查上看到，珠海经济特区香洲石油化工公司和珠海市大洲石油化工公司的法定代表东谈主为并吞东谈主，且还担任珠海市香洲湖湾大厦物业不断有限公司等公司股东。

湖湾大厦的开辟层权属究竟归谁，又是被谁出租？本日，记者来到湖湾大厦物业服务中心广东明城物业了解情况。据该物业主任先容，之前城管部门如故张开了考察，也找过联系使用方作念过笔录，她了解到开发商是在补完地价后才进行处置的，更忽闪情况可找联系部门了解。“属于谁，没目标界定，谁在使用，我不了了……”该物业主任示意。

回话

香洲区住房和城乡修复局：开辟层属于业主独到部分

针对湖湾大厦业主的投诉，珠海市12345热线曾回复：经参谋香洲区住房和城乡修复局，湖湾大厦开辟层产权澄澈，属于业主独到部分，不波及各人收益问题，非物业统辖限制。

珠海市不动产登记中心：不可简便判定为“整体业主共有”

为了查明事实，狮山街谈法则办曾在2024年2月6日，向珠海市当然资源局发函了解湖湾大厦开辟层联系问题。

2月26日，珠海市不动产登记中心回复称：一、湖湾大厦于2002年确权，其中第五层为开辟层，面积1529.03平时米，地价已交清，档案中未见开辟层改功能的联系文献。

二、“整体业主共有”系2006年颁布的《物权法》提议的宗旨，在此之前的联系法例莫得明确限定开辟层属于整体业主共有。本案开辟层确权档案中有单独计算建筑面积，该部分面积莫得作为公用建筑面积进行分管，该名堂标销售公约未对开辟层产权进行联系商定，故不可简便判定该开辟层为“整体业主共有”。

三、湖湾大厦第五层2002年确权时登记功能为开辟层，产权东谈主应当按打算批准的用途使用，不得私行更正功能。开辟层分割出售必须由产权东谈主请求经联系部门批准答应方能实施，确权档案中未见联系请求、批准文献。

香洲区狮山街谈管事处：权属不清，发函条目职能部门明确

湖湾大厦开辟层的权属以及用途性质成了不断问题的要津方位。5月8日，记者来到香洲区狮山街谈管事处了解情况，狮山街谈法则办联系厚爱东谈主向记者先容了之前的考察情况。

据考察，2000年珠海经济特区香洲石油化工公司建成湖湾大厦后，将开辟层加建砖墙用作公司职工寝室使用，后珠海经济特区香洲石油化工公司将开辟层进行了分割处理。在收受筹谋考察时，开发商厚爱东谈主称公司按照办公功能向国土部门补交了地价款，该开辟层不属于业主共有部分，但均未能提供联系讲明材料。

“交钱了，莫得办证，这个房产证等于要津，上头会明确权属和用途，究竟是住宅，如故办公？”法则办联系厚爱东谈主示意，他们正在向珠海市当然资源局拟第二份讲述函，条目职能部门明确湖湾大厦开辟层的产权权属、用途、性质，积极鼓舞问题的不断。同期，他也建议业主不错通过司法阶梯不断此事。

讼师说法：开辟层的功效关于权属认定很是要津

据广东省房地产谈判会副会长、广东国鼎讼师事务所高档合资东谈主廖建勋讼师先容，针对湖湾大厦开辟层的问题，最初要分析开辟层的功能是什么，要是开辟层功能是用于开辟、各人次第的启动堆放，以至有消防或者隐迹的功能，那一般来说属于共有部分。笔据以往的一些联系判例，好多法院亦然将这种开辟层或者隐迹层，作为小区业主的共有部分来进行认定的。

廖建勋讼师以为，此类纠纷波及到开发商、物业公司以及承租东谈主等多方利益，最初建议通过协商的样式进行不断。若协商不成，也不错通过下层政府或者联系行政部门进行统一，幸免矛盾的激化。临了的挽回时间等于诉讼，对开辟层进行确权。但要是是小区业主拿告状讼的话，要是有业委会，不错通过业委会的容貌拿告状讼。若莫得业委会，则需独到面积和东谈主数过半的业主表决答应才不错拿告状讼，以个东谈主容貌无法拿告状讼。

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统筹：南齐记者 朱鹏景

采写/影相：南齐记者 陈栋 实习生 张靖华 开云kaiyun